Assurance PNO : guide complet 2026

En 2024, les cotisations d'assurance habitation non-occupant ont bondi de +10,2 % en un an, confirmant la dynamique d'un marché en pleine mutation [1]. Pour les 46,1 millions de contrats multirisques habitation recensés en France, la part des propriétaires bailleurs ne cesse de croître. Que vous possédiez un studio en copropriété ou une maison individuelle en location, l'assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) constitue un pilier incontournable de votre stratégie patrimoniale. Ce guide complet 2026 vous offre une vision à 360° : cadre légal, garanties indispensables, GLI, avantage fiscal et comparatif de marché pour choisir la meilleure couverture au juste prix.

Qu'est-ce que l'assurance PNO et à qui s'adresse-t-elle ?

Concrètement, cette assurance s'apparente à une multirisque habitation (MRH) adaptée au profil du bailleur. Mais contrairement à la MRH classique du locataire, elle ne couvre pas les biens personnels de l'occupant : elle se concentre sur la structure du bâtiment (murs, sols, toiture, canalisations), la responsabilité civile du propriétaire et les périodes durant lesquelles le logement est inoccupé [2].

Qui est concerné par l'assurance PNO ?

• Le bailleur d'un appartement en copropriété : c'est le profil le plus courant, et l'assurance y est obligatoire depuis 2015.
• Le propriétaire d'une maison individuelle en location : l'assurance est facultative mais vivement recommandée.
• L'investisseur en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : la PNO protège le bâti, et l'option mobilier couvre les équipements mis à disposition du locataire.
• Le propriétaire d'un logement vacant entre deux locataires ou en attente de mise en location.

Il est essentiel de distinguer trois situations :

Cadre légal : ce que la loi ALUR impose aux propriétaires bailleurs

L'obligation d'assurance en copropriété

Le texte fondateur est l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, modifié par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, entré en vigueur le 1er janvier 2015. Voici ce que dit précisément la loi [3] :

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Cette obligation s'applique exclusivement aux biens situés en copropriété : appartements, immeubles collectifs, résidences pavillonnaires en copropriété. Elle concerne aussi bien les logements que les locaux commerciaux [2].

Et les maisons individuelles ?

Pour les maisons individuelles hors copropriété, la souscription d'une assurance PNO reste facultative. Cependant, elle est fortement recommandée : en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, effondrement), le propriétaire non assuré devra assumer l'intégralité des réparations sur ses fonds propres, ce qui peut représenter des dizaines de milliers d'euros.

Sanctions et recours

La loi ALUR ne prévoit aucune sanction pénale systématique en cas de non-souscription. Toutefois, le risque financier est considérable : si un sinistre survient et que le propriétaire n'est pas assuré, il devra indemniser les victimes de sa poche. En cas de refus d'un assureur, le propriétaire peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT), qui fixera la prime d'assurance [3].

Complémentarité avec l'assurance de la copropriété

Le syndicat de copropriété souscrit une assurance collective couvrant les parties communes (hall, cage d'escalier, toiture commune). La PNO couvre quant à elle les parties privatives du propriétaire bailleur. Ces deux assurances sont complémentaires et non substituables : l'une ne dispense pas de l'autre [3].

Pourquoi la PNO est indispensable même si votre locataire a une assurance MRH

C'est le frein numéro un à la souscription : beaucoup de propriétaires pensent, à tort, que l'assurance habitation de leur locataire les protège suffisamment. En réalité, la MRH du locataire et l'assurance PNO du propriétaire couvrent des périmètres très différents.

Ce que couvre la MRH du locataire

• Les biens personnels du locataire (meubles, électroménager, vêtements)
• Sa responsabilité civile locative : les dommages qu'il cause au logement (par exemple, un dégât des eaux provoqué par un robinet laissé ouvert)

Ce que la MRH du locataire ne couvre PAS

• La structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, fondations)
• Les vices de construction et les défauts d'entretien imputables au propriétaire
• La responsabilité civile du propriétaire envers les tiers
• Les sinistres survenant pendant une période de vacance locative

4 cas concrets où seule la PNO vous protège

Cas 1 : Vices de construction et défaut d'entretien. Une tuile mal fixée tombe sur un passant, un balcon vétuste s'effondre, une canalisation encastrée éclate : c'est la responsabilité du propriétaire qui est engagée, pas celle du locataire. La MRH du locataire n'intervient pas [2].

Cas 2 : Vacance locative. Entre deux locataires, le logement est vide. La MRH du locataire sortant est résiliée. Si un incendie, un dégât des eaux ou un acte de vandalisme survient, seule la PNO prend le relais. Selon les contrats, la durée de vacance couverte varie de 60 à 120 jours [2].

Cas 3 : Insuffisance ou refus d'indemnisation de l'assureur du locataire. Si le locataire est sous-assuré, mal assuré ou si son assureur conteste la prise en charge, la PNO intervient en complément pour couvrir les dommages au bâti.

Cas 4 : Sinistres causés par le propriétaire lui-même. Vous faites réaliser des travaux dans le logement et un dommage survient (fuite lors d'un remplacement de plomberie, court-circuit après une intervention électrique) : c'est votre PNO qui couvre ces risques.

Conclusion : L'assurance PNO et la MRH du locataire sont complémentaires, jamais substituables. Ne pas souscrire de PNO, c'est laisser un trou béant dans votre couverture patrimoniale.

Les garanties de base et optionnelles de l'assurance PNO

Garanties de base (socle commun)

Un contrat PNO standard inclut généralement les garanties suivantes :

• Responsabilité civile propriétaire : couvre les dommages causés aux locataires, voisins ou tiers du fait du logement. Plafond recommandé : minimum 1 000 000 €.
• Incendie, explosion
• Dégâts des eaux
• Catastrophes naturelles et technologiques
• Tempête, grêle, neige
• Bris de glaces
• Vol et vandalisme
• Recours des voisins et des tiers
• Quote-part parties communes (en copropriété)

Parmi les contrats que nous avons analysés dans notre panel AssurancesLabs (ACM, Allianz, April, BNP, Cardif, Crédit Agricole, Direct Assurance, Generali), 8 assureurs sur 8 incluent systématiquement la couverture incendie, les dégâts des eaux, les événements climatiques et les catastrophes naturelles dans leur socle de base. En revanche, le vol et le bris de glaces sont parfois proposés en option chez certains assureurs comme Generali ou Cardif [données internes AssurancesLabs].

Garanties optionnelles essentielles

D'après notre analyse du panel AssurancesLabs, 6 assureurs sur 8 proposent le vol et le vandalisme en garantie de base, tandis que 2 (Generali et Cardif) le réservent en option. Pour les propriétaires de logements situés en zone à risque, cette distinction est cruciale au moment de comparer les offres [données internes AssurancesLabs].

La GLI (Garantie Loyers Impayés) : l'option cruciale pour sécuriser vos revenus locatifs

Que couvre la GLI ?

• Loyers et charges impayés : déclenchement généralement après 2 mois consécutifs d'impayés
• Plafond d'indemnisation : de 70 000 € à 120 000 € selon le contrat. Chez Galian (offre VERSALIS SOLUTION), le plafond atteint 100 000 € par sinistre [données internes AssurancesLabs].
• Durée maximale de couverture : 24 à 36 mois
• Frais de procédure juridique : relance amiable, commandement de payer, assignation en justice, frais d'expulsion (huissier, avocat, serrurier, déménagement) [4]
• Dégradations locatives : plafond de 5 000 € à 15 000 € selon contrat. Chez Galian, ce plafond est de 10 000 € par sinistre ; chez Garantme (Smartloc), les dégradations causées par le locataire sont également couvertes [données internes AssurancesLabs].

Conditions d'éligibilité du locataire

L'assureur vérifie la solvabilité du locataire avant d'accepter le dossier [4] :

• Revenus suffisants : généralement 2,85 à 3 fois le montant du loyer charges comprises
• Taux d'effort raisonnable : 30 % à 35 % maximum
• Revenus stables : CDI hors période d'essai, retraite, activité indépendante depuis au moins 2 ans
• Exception : un locataire en place depuis plus de 6 mois sans impayés bénéficie d'une solvabilité présumée, sans vérification de revenus [4]

Combien coûte la GLI ?

Le tarif se situe entre 2 % et 5 % du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 800 €/mois, cela représente entre 192 € et 480 € par an [5]. Un investissement à mettre en perspective avec le risque réel : en France, les procédures d'expulsion durent entre 6 mois et 2 ans, durant lesquels le propriétaire ne perçoit aucun loyer.

GLI et garant : une incompatibilité à connaître

Lorsque le bailleur souscrit une GLI, il ne peut pas demander un garant (caution) au locataire, sauf exception pour les étudiants et les apprentis [4]. Cette restriction est prévue par la loi relative aux rapports locatifs.

Délai d'indemnisation

Les délais varient fortement d'un assureur à l'autre : de 30 à 60 jours en moyenne après déclaration du sinistre. Garantme (Smartloc) se distingue avec une indemnisation annoncée sous 5 jours ouvrés, parmi les plus rapides du marché [données internes AssurancesLabs].

Protection juridique : gérer les litiges locatifs sans frais imprévus

La protection juridique est une garantie optionnelle souvent sous-estimée par les propriétaires bailleurs. Pourtant, un litige locatif peut rapidement engendrer des frais d'avocat, d'expert et de procédure considérables.

Que couvre la protection juridique ?

• Frais d'avocat en cas de litige avec un locataire
• Frais d'expert (expertise technique, état des lieux contesté)
• Frais de procédure : impayés, dégradations, troubles de voisinage, litiges sur travaux, procédure d'expulsion

Plafonds et tarifs

Chez Galian, la protection juridique est incluse dans l'offre VERSALIS SOLUTION avec un plafond de 8 000 € TTC par litige [données internes AssurancesLabs]. Chez Garantme, elle est également incluse dans le contrat Smartloc. En revanche, chez Cardif, cette garantie est exclue, et chez Generali, elle est proposée en option [données internes AssurancesLabs].

En option sur un contrat PNO de base, la protection juridique coûte environ 20 à 30 € par an : un montant dérisoire au regard du coût potentiel d'une procédure judiciaire.

Cette garantie est particulièrement recommandée pour la location longue durée, la location saisonnière, les baux commerciaux et les biens en copropriété où les litiges de voisinage sont fréquents.

Avantage fiscal : déduire vos primes d'assurance PNO de vos revenus fonciers

L'un des arguments les plus puissants en faveur de l'assurance PNO est souvent méconnu des propriétaires bailleurs : la déductibilité fiscale intégrale des primes d'assurance.

Le principe

Selon l'article 31 du Code général des impôts (CGI), confirmé par le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-60), les primes d'assurance se rapportant à un immeuble dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles pour leur montant réel et justifié, dans le cadre du régime réel d'imposition [6].

Le BOFiP précise explicitement que sont déductibles les primes couvrant notamment : « responsabilité civile du propriétaire-bailleur, notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers (primes d'assurance propriétaire non-occupant) » ainsi que le « risque d'impayés de loyers » [6].

Conditions à respecter

• Régime réel obligatoire : la déduction n'est pas possible au micro-foncier (qui applique un abattement forfaitaire de 30 %).
• Le régime réel est automatique si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. En dessous, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel (option irrévocable pendant 3 ans).
• Les primes doivent être réellement payées au cours de l'année fiscale et justifiées sur demande de l'administration [7].

Quelles assurances sont déductibles ?

• Les primes PNO (risques affectant l'immeuble)
• Les primes GLI (garantie loyers impayés)
• L'assurance emprunteur liée au crédit immobilier du bien locatif [7]

Comment déclarer ?

Les primes sont à reporter sur la ligne 223 « Primes d'assurance » de la déclaration n°2044 (revenus fonciers) [8].

Calcul concret de l'économie fiscale

Prenons l'exemple d'un propriétaire bailleur à la tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % :

En ajoutant la prime GLI (par exemple 300 €/an), l'économie fiscale totale atteint environ 141,60 €. Le coût réel de la protection complète (PNO + GLI) passe ainsi de 450 € à environ 308 € par an. Le coût réel net de l'assurance PNO est donc significativement inférieur au tarif affiché.

Tarifs, comparatif et critères pour choisir la meilleure assurance PNO en 2026

Tarifs moyens en 2026

Selon notre analyse croisée des sources de marché :

• Appartement : environ 14 €/mois, soit 168 €/an en moyenne [9]. La fourchette va de 100 € à 300 €/an selon la surface, la localisation et le niveau de couverture.
• Maison : environ 28 €/mois, soit 336 €/an en moyenne [9].
• Offres entrée de gamme : dès 66 à 108 €/an selon la surface du bien.

En 2024, la prime moyenne hors taxes des contrats MRH non-occupants a progressé de +8,1 % par rapport à 2023 [1]. Cette hausse reflète l'augmentation de la sinistralité climatique et l'inflation des coûts de réparation.

Facteurs influençant le tarif

• Surface du bien : un appartement de moins de 15 m² coûte environ 108 €/an, contre 186 €/an pour un bien de plus de 91 m²
• Type de bien : appartement vs maison (écart de prix quasi doublé)
• Localisation : zones à risques (inondations, cambriolages) = surprime
• Niveau de couverture : basique vs complète. Un contrat basique coûte en moyenne 152 €/an pour un appartement, contre 188 €/an pour une couverture supérieure [9].
• Occupation : logement vide vs meublé (le meublé coûte plus cher en raison de l'option mobilier)
• Options souscrites : GLI, protection juridique, pertes de loyers

Comparatif des assurances PNO en 2026

Source : données comparatives immocompare.org et panel AssurancesLabs [9].

Checklist : 7 critères essentiels pour choisir votre PNO

1. Plafond de responsabilité civile : exigez au minimum 1 000 000 €.
2. Durée de vacance couverte : vérifiez que le contrat couvre 60 à 120 jours minimum entre deux locataires.
3. Valeur du mobilier couvert : indispensable si vous louez en meublé (LMNP).
4. Garanties de base incluses : incendie, dégâts des eaux, vol, catastrophes naturelles doivent figurer dans le socle.
5. Tarif annuel : comparez à profil équivalent, pas uniquement sur le prix le plus bas.
6. Solidité de l'assureur : vérifiez les réassureurs et les avis clients.
7. Gestion des sinistres : privilégiez les assureurs offrant une gestion digitale et une indemnisation rapide.

Notre conseil : utilisez un comparateur en ligne pour obtenir plusieurs devis personnalisés et optimiser le rapport qualité/prix selon votre profil de bailleur.

FAQ : les questions les plus fréquentes sur l'assurance PNO