Assurance PNO et loi Alur : la souscription est-elle vraiment obligatoire ?

Ce que dit vraiment la loi Alur sur l'assurance PNO

La question revient sans cesse chez les propriétaires bailleurs : l'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est-elle réellement obligatoire ? La réponse n'est pas un simple oui ou non. Tout dépend de la nature de votre bien immobilier. Décryptage précis de ce que prévoit la loi.

La loi Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014 et entrée en vigueur le 1er janvier 2015, a profondément modifié les obligations d'assurance des copropriétaires. Son article 58 a créé un nouvel article 9-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, qui stipule [6] :

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »

La couverture minimale exigée par ce texte est la responsabilité civile. Concrètement, cette garantie couvre les dommages qu'un élément de votre logement pourrait causer à la copropriété, aux voisins ou à des tiers (par exemple, un dégât des eaux provenant de votre lot et endommageant l'appartement du dessous) [1].

Pour éviter que des copropriétaires ne se retrouvent sans couverture faute d'assureur, la loi Alur a également créé l'article L215-1 du Code des assurances. Ce texte interdit à tout assureur de refuser de couvrir un copropriétaire soumis à cette obligation. En cas de refus malgré tout, le propriétaire peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT), qui fixera le montant de la prime et contraindra l'assureur à garantir le risque [5][6].

Qui est réellement concerné par l'obligation d'assurance PNO ?

C'est ici que réside la nuance essentielle, souvent mal comprise. L'obligation légale d'assurance PNO ne concerne pas tous les propriétaires de la même manière.

Obligation en copropriété

Depuis la loi Alur, tout propriétaire d'un lot en copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile, qu'il soit [3][4] :

• Occupant de son logement ;
• Non-occupant (bailleur) avec un locataire en place ;
• Propriétaire d'un logement vacant entre deux locations ;
• Propriétaire d'un bien prêté à titre gratuit ;
• En situation d'indivision.

Cette obligation s'applique aussi bien aux logements qu'aux locaux commerciaux situés en copropriété [5]. Avant cette loi, seulement environ 50 % des propriétaires non-occupants étaient assurés, ce qui justifiait pleinement la création de cette obligation [5][6].

Pas d'obligation pour les maisons individuelles

Si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle hors copropriété, vous n'êtes pas légalement obligé de souscrire une assurance PNO, que vous occupiez le logement ou que vous le mettiez en location [1][7]. Le site officiel Service-public.fr le confirme clairement : « Si vous mettez en location un logement qui ne fait pas partie d'une copropriété, vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance habitation » [1].

Cependant, même en l'absence d'obligation légale, la PNO est fortement recommandée pour les maisons individuelles. En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, chute d'arbre sur la propriété voisine), vous devrez indemniser les tiers de votre poche si vous n'êtes pas assuré [1][3].

Quelles garanties couvre l'assurance PNO et quel est son rôle complémentaire ?

L'assurance PNO fonctionne comme une multirisques habitation adaptée aux propriétaires qui n'occupent pas leur bien. Elle joue un rôle de filet de sécurité indispensable. Pour aller plus loin sur les garanties, les exclusions et le choix d'un contrat adapté, consultez notre guide complet sur l'assurance PNO.

Garanties de base

• Responsabilité civile du propriétaire (couverture minimale obligatoire en copropriété) ;
• Incendie et dégâts des eaux ;
• Catastrophes naturelles et technologiques ;
• Tempête, grêle, neige ;
• Bris de glace ;
• Vol et vandalisme.

Garanties optionnelles

• Loyers impayés (garantie GLI, à ne pas confondre avec la PNO elle-même) ;
• Protection juridique ;
• Défense et recours ;
• Couverture en période de vacance locative.

PNO vs assurance habitation du locataire : des rôles complémentaires

Une confusion fréquente consiste à penser que l'assurance du locataire suffit. En réalité, les deux contrats couvrent des périmètres différents [4][8] :

La PNO intervient donc quand le locataire n'est pas assuré ou insuffisamment couvert, quand le logement est vacant, ou quand le sinistre résulte d'un défaut d'entretien imputable au propriétaire (vice de construction, canalisation vétuste, installation électrique défaillante) [3][4].

Quels risques en cas d'absence d'assurance PNO ?

Point important : la loi Alur ne prévoit aucune sanction pénale directe (ni amende, ni peine d'emprisonnement) pour un copropriétaire qui ne souscrirait pas d'assurance PNO [5][6]. Aucun système de contrôle automatique n'est mis en place. Cela ne signifie pas pour autant que l'absence de couverture est sans conséquence.

Des risques financiers majeurs

• En cas de sinistre, le propriétaire non assuré supporte l'intégralité des frais de réparation : dommages aux voisins, aux parties communes, aux tiers. Les montants peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un simple dégât des eaux, voire bien davantage en cas d'incendie [3][6].
• Le syndic de copropriété peut exiger la production d'une attestation d'assurance et engager des procédures judiciaires pour faire respecter l'obligation légale [3].
• Les voisins ou la copropriété peuvent exercer un recours contre le propriétaire non assuré pour obtenir réparation.
• En cas de logement vacant, un sinistre non détecté pendant plusieurs semaines (fuite d'eau, par exemple) peut aggraver considérablement les dégâts et les coûts.

La faculté de souscription pour le compte du locataire

Si votre locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation, la loi Alur vous donne la possibilité de [5] :

1. Mettre en demeure le locataire de souscrire une assurance dans un délai d'un mois ;
2. À défaut, souscrire une assurance pour son compte ;
3. Répercuter le coût sur le loyer avec une majoration de 10 % ;
4. Résilier le contrat si le locataire justifie ultérieurement d'une assurance.

Combien coûte une assurance PNO et est-elle déductible des impôts ?

L'un des freins à la souscription reste la question du coût. Pourtant, les tarifs de l'assurance PNO sont généralement modérés au regard de la protection offerte.

Tarifs moyens en 2025

Source : prix moyens observés par Selectra en 2025 auprès de 13 compagnies d'assurance [10].

Les formules les plus économiques du marché démarrent à partir de 6,08 €/mois (Lemonade), 8,10 €/mois (Acheel) ou encore 10,59 €/mois (Leocare) [10]. Pour les formules de base, comptez entre 100 € et 160 € par an [9]. En règle générale, la prime PNO représente entre 1 % et 2 % du montant annuel des loyers perçus.

Un avantage fiscal non négligeable

Les cotisations d'assurance PNO sont déductibles des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs soumis au régime réel d'imposition [4][7]. Cet avantage fiscal réduit encore le coût réel de l'assurance et constitue un argument supplémentaire en faveur de la souscription, y compris pour les propriétaires de maisons individuelles non soumis à l'obligation légale.

Conclusion

L'assurance PNO est bel et bien obligatoire en copropriété depuis la loi Alur de 2014, avec une couverture minimale en responsabilité civile. Pour les maisons individuelles, aucune obligation légale n'existe, mais les risques financiers en cas de sinistre rendent la souscription quasi indispensable. Avec des tarifs démarrant à quelques euros par mois et la possibilité de déduire les cotisations de vos revenus fonciers, le rapport coût/protection est largement favorable au propriétaire.

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Références

1. Service-public.fr, Assurance du logement par le propriétaire
2. Légifrance, Code des assurances, article L215-1 (page inaccessible au moment de la consultation)
3. Groupama, Assurance PNO obligatoire : ce que dit la loi ALUR
4. Luko by Allianz Direct, L'assurance PNO obligatoire en copropriété avec la loi Alur
5. Garantme, Que dit la loi Alur sur l'assurance PNO ?
6. Cabinet Gobert et Associés, Loi ALUR : obligation d'assurance pour les propriétaires non occupants
7. Cardif, L'assurance habitation PNO est-elle obligatoire ?
8. LegalPlace, L'Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : c'est quoi ?
9. Réassurez-moi, Quel est le tarif de l'assurance PNO ?
10. Selectra, Quel est le prix d'une assurance PNO ? Tarifs 2025-2026