PNO vs MRH locataire : qui paie quoi en cas de sinistre ?

PNO vs MRH locataire : qui paie quoi ? Comprendre la répartition des rôles

Quand un sinistre survient dans un logement loué, la question revient systématiquement : qui paie quoi entre l'assurance PNO du propriétaire et la MRH du locataire ? Dégâts des eaux, incendie, logement vacant entre deux baux… chaque situation fait appel à un contrat différent, et parfois aux deux. Cet article décrypte, cas par cas, la répartition des responsabilités et des indemnisations entre ces deux assurances complémentaires.

Pour aller plus loin sur les garanties et le fonctionnement de l'assurance propriétaire non-occupant, consultez notre guide complet sur l'assurance PNO.

PNO et MRH locataire : deux contrats qui ne s'adressent pas aux mêmes personnes

Avant de déterminer qui paie quoi, il est essentiel de comprendre que la MRH (multirisque habitation) et la PNO (propriétaire non-occupant) ne couvrent ni les mêmes personnes, ni les mêmes risques.

La MRH locataire : protéger l'occupant et ses biens

L'assurance multirisque habitation du locataire est un contrat souscrit par l'occupant du logement. Elle couvre :

• Les biens mobiliers personnels du locataire (meubles, électroménager, vêtements, appareils électroniques).
• La responsabilité civile locative : les dommages causés au logement du propriétaire, notamment en cas d'incendie, d'explosion ou de dégâts des eaux [1].
• La responsabilité civile envers les tiers (voisins, passants).
• Des garanties optionnelles fréquentes : vol, bris de glace, protection juridique, dommages électriques.

La PNO : protéger le propriétaire bailleur

L'assurance PNO est destinée au propriétaire d'un bien qu'il n'occupe pas lui-même. Elle couvre :

• La responsabilité civile du propriétaire envers le locataire, les voisins et les tiers [2].
• Les dommages au logement non couverts par la MRH du locataire (insuffisance de garanties, défaut d'assurance).
• Les sinistres survenant pendant les périodes de vacance locative (entre deux locataires) [10].
• Les conséquences de vices cachés, défauts structurels ou vétusté des installations.
• Des options complémentaires : garantie loyers impayés (GLI), perte de loyers, protection juridique, dégradations locatives.

Ces deux contrats ne se substituent pas l'un à l'autre : ils sont complémentaires. La PNO n'est pas un doublon de la MRH, elle intervient précisément là où la couverture du locataire s'arrête ou fait défaut [2].

Le cadre légal : qui est obligé de s'assurer ?

La question de l'obligation d'assurance est un point central dans la compréhension de la répartition PNO vs MRH locataire.

Le locataire : une obligation légale claire

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d'un logement à usage de résidence principale de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Le locataire doit fournir une attestation d'assurance à la remise des clés, puis chaque année sur demande du bailleur [5][8].

Le propriétaire en copropriété : obligation depuis la loi ALUR

Depuis le 1er janvier 2015, la loi ALUR (via l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) rend obligatoire la souscription d'une assurance en responsabilité civile pour tout copropriétaire, qu'il soit occupant ou non-occupant [3][7]. L'assurance PNO répond à cette obligation pour les propriétaires bailleurs en copropriété.

Le propriétaire d'une maison individuelle

En dehors de la copropriété (maison individuelle louée, par exemple), la PNO n'est pas légalement obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Sans assurance, en cas de sinistre engageant votre responsabilité, les frais de réparation seront entièrement à votre charge [3][6].

Cas du locataire non assuré

Si le locataire ne souscrit pas d'assurance habitation, la loi ALUR permet au bailleur, après une mise en demeure restée sans effet pendant 1 mois, de souscrire une assurance à la place du locataire et d'en répercuter le coût sur le loyer [3].

Qui paie quoi selon le type de sinistre ?

C'est ici que se joue la réponse concrète à la question PNO vs MRH locataire : qui paie quoi. L'assurance qui intervient dépend de l'origine du sinistre et de la responsabilité de chaque partie.

Dégâts des eaux : le sinistre le plus fréquent

Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant en habitation. La prise en charge varie selon l'origine de la fuite [4] :

La convention IRSI simplifie la gestion des sinistres en immeuble collectif. Pour les dommages inférieurs à 5 000 € HT dans un logement loué, c'est l'assureur du locataire (l'occupant) qui est désigné gestionnaire unique du sinistre. En dessous de 1 600 € HT, cet assureur prend en charge l'ensemble des dégâts, quel que soit le responsable [9].

Incendie : responsabilité locative ou défaut structurel ?

La responsabilité civile locative incluse dans la MRH protège spécifiquement le bailleur contre les dommages immobiliers causés par le locataire [8].

Logement vacant entre deux locataires

Lorsqu'aucun locataire n'occupe le logement, il n'y a aucune MRH active. Seule la PNO couvre alors les risques majeurs : incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vol et vandalisme [10]. Attention toutefois à la clause d'inoccupation présente dans la plupart des contrats PNO : au-delà de 60 à 90 jours de vacance, certaines garanties (vol, vandalisme) peuvent être suspendues [10].

Rappel important : le délai de déclaration de sinistre est de 5 jours ouvrés pour chaque partie auprès de son propre assureur [8].

Ce que couvre chaque contrat en détail

Pour bien comprendre la complémentarité entre PNO et MRH locataire, voici un récapitulatif des garanties typiques de chaque contrat.

Parmi les contrats habitation que nous avons analysés, plusieurs assureurs (Allianz, BNP Paribas, Crédit Agricole, Direct Assurance) proposent des formules couvrant à la fois les propriétaires occupants et non-occupants, avec des garanties modulables incluant incendie, dégâts des eaux, vol, dommages électriques et catastrophes naturelles.

La PNO intervient en second recours : si la MRH du locataire est insuffisante, absente ou inapplicable, c'est le contrat PNO qui prend le relais pour indemniser les dommages [2][3].

Tarifs et conseils pratiques pour propriétaires bailleurs

Combien coûtent ces assurances ?

• Assurance PNO : à partir de 42 €/an pour les formules de base, environ 85 €/an pour un appartement en copropriété (soit environ 3,50 €/mois). Les cotisations sont déductibles des revenus fonciers [7].
• MRH locataire : entre 100 et 300 €/an selon la surface du logement et les garanties choisies. Elle est plus chère car elle couvre aussi les biens mobiliers personnels du locataire.

Nos conseils pour bien gérer la coexistence PNO et MRH

• Exigez l'attestation MRH de votre locataire à la signature du bail et à chaque renouvellement annuel [3][8].
• Conservez l'état des lieux et des photos du logement pour faciliter les indemnisations en cas de sinistre.
• Déclarez l'usage locatif de votre bien à votre assureur PNO : un défaut de déclaration peut entraîner un refus d'indemnisation.
• Vérifiez franchises et plafonds de chaque contrat : une franchise élevée peut réduire significativement l'indemnisation réelle.
• En copropriété, vérifiez que votre PNO est bien active pour être conforme à la loi ALUR.
• En cas de sinistre, déclarez dans les 5 jours ouvrés à votre propre assureur, que vous soyez locataire ou propriétaire [4][8].

Conclusion

La répartition entre PNO et MRH locataire repose sur un principe simple : chaque contrat protège son souscripteur et intervient selon l'origine du sinistre. La MRH couvre le locataire et ses biens, la PNO protège le propriétaire bailleur et son patrimoine immobilier. Les deux ne font pas double emploi, ils se complètent pour assurer une couverture globale du logement loué.

Chez AssurancesLabs, nous aidons les particuliers et les propriétaires bailleurs à comprendre, comparer et choisir les assurances les mieux adaptées à leur situation. Nos guides complets et nos comparatifs vous permettent de naviguer en toute transparence dans l'univers de l'assurance habitation, pour prendre les meilleures décisions en matière de couverture.

Références

1. Galian-SMABTP : Assurance PNO et MRH, les différences
2. Garantme : Quelle est la différence entre assurance PNO et MRH ?
3. Groupama : Assurance PNO obligatoire, ce que dit la loi ALUR
4. Groupama : Dégât des eaux, assurance locataire ou propriétaire ?
5. ANIL : Principes en matière d'assurance habitation
6. LegalPlace : L'assurance PNO, c'est quoi ?
7. Luko by Allianz Direct : L'assurance PNO obligatoire en copropriété
8. Cardif : Droits du locataire en cas de sinistre
9. Index Habitation : Propriétaire ou locataire, qui prend en charge quoi ?
10. Garantme : Assurance logement vacant, obligations et conseils