PNO location nue : obligations, garanties et prix en 2025

Qu'est-ce que l'assurance PNO en location nue ?

L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est un contrat d'assurance habitation spécialement conçu pour les propriétaires qui ne résident pas dans leur bien immobilier. En location nue, le logement est loué vide, c'est-à-dire sans mobilier : la couverture se concentre donc sur la protection du bâti et la responsabilité civile du propriétaire bailleur, sans qu'il soit nécessaire de garantir du mobilier [3].

Concrètement, la PNO location nue intervient dans trois situations clés :

• Lorsque le logement est occupé par un locataire, en complément de l'assurance habitation de ce dernier.
• Pendant les périodes de vacance locative (entre deux baux), où aucune assurance locataire n'est active.
• Si l'assurance du locataire est insuffisante ou inexistante [6].

Ce contrat s'adresse à tout propriétaire bailleur (particulier, SCI, indivision) possédant un appartement ou une maison individuelle loué(e) nu(e). Pour une vue d'ensemble complète sur l'assurance PNO (définition, garanties, comparatif), consultez notre guide complet de l'assurance PNO.

PNO location nue vs location meublée : les différences clés

La distinction entre location nue et location meublée a un impact direct sur le contrat PNO souscrit. Voici un tableau comparatif pour y voir clair :

En location nue, l'absence de mobilier à couvrir permet de réduire le coût de la prime tout en conservant les protections essentielles sur le bâti et la responsabilité civile [3].

PNO location nue : obligatoire ou facultative ?

La question de l'obligation d'assurance PNO en location nue dépend du type de bien que vous possédez. Voici les règles à connaître.

En copropriété : la PNO est obligatoire

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 58), tout copropriétaire, qu'il soit occupant ou non occupant, est tenu de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 et figure à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 [2] [8].

Cette assurance couvre les dommages que votre logement pourrait causer aux parties communes, aux voisins ou aux tiers (par exemple, un dégât des eaux provenant de votre appartement qui endommage le logement du dessous). Le site service-public.fr confirme cette obligation pour tout copropriétaire [1].

Avant la loi ALUR, seulement 50 % des copropriétaires non occupants étaient assurés [2]. Cette lacune créait un risque systémique en copropriété, d'où l'instauration de cette obligation légale.

En cas de non-souscription, le syndic de copropriété peut souscrire une assurance à votre place, avec une majoration pouvant aller jusqu'à 10 % du montant de la prime [2] [8]. Il est donc dans votre intérêt de vous assurer vous-même pour maîtriser le choix du contrat et son coût.

Hors copropriété : facultative mais fortement recommandée

Si vous êtes propriétaire d'une maison individuelle louée nue (hors copropriété), la loi ne vous impose pas de souscrire une assurance PNO [1]. Toutefois, votre responsabilité civile reste pleinement engagée : un vice de construction, un défaut d'entretien ou un élément de votre propriété (chute d'arbre, mur défaillant) peut causer des dommages aux tiers, et vous devrez les indemniser de votre poche [1].

La souscription d'une PNO pour location nue reste donc vivement recommandée, même hors copropriété, pour protéger votre patrimoine et vos revenus locatifs.

Quelles garanties couvre la PNO pour un logement loué nu ?

Un contrat d'assurance PNO en location nue comprend un socle de garanties de base, complété par des options adaptées à la situation du propriétaire bailleur.

Les garanties de base

• Incendie et explosion : couverture des dommages causés par le feu, une explosion ou la foudre.
• Dégâts des eaux : fuites, infiltrations, débordements, y compris la recherche de fuite.
• Tempête, grêle, neige : dommages liés aux événements climatiques.
• Catastrophes naturelles et technologiques : inondations, tremblements de terre, etc.
• Bris de glace : fenêtres, baies vitrées, miroirs.
• Dommages électriques : surtensions, courts-circuits affectant les installations.
• Responsabilité civile propriétaire : indemnisation des dommages causés aux tiers, voisins ou locataires en raison d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien [3] [4] [6].

La garantie vacance locative : essentielle en location nue

C'est un point souvent méconnu des propriétaires bailleurs : entre deux locataires, aucune assurance habitation n'est active sur votre logement. La PNO devient alors la seule protection contre les sinistres pouvant survenir pendant cette période (incendie, dégât des eaux, vandalisme) [3] [7]. Sans PNO, vous supportez seul l'intégralité des frais de réparation.

Les garanties optionnelles recommandées

• Perte de loyers : si un sinistre rend le logement inhabitable, cette garantie vous indemnise les revenus locatifs perdus (jusqu'à 12 mois selon les contrats). C'est particulièrement utile si vous avez un crédit immobilier en cours.
• Protection juridique : prise en charge des frais de litige avec un locataire, un voisin ou un artisan.
• Détérioration immobilière : couvre les dégradations causées par le locataire au bâti, non couvertes par son assurance.
• Garantie loyers impayés (GLI) : option distincte de la PNO, elle couvre les impayés de loyers. Son coût représente généralement 2,5 à 5 % du loyer annuel.

La PNO complète l'assurance du locataire : elle intervient lorsque celui-ci n'est pas assuré, lorsque sa couverture est insuffisante, ou lorsque le sinistre relève de la responsabilité du propriétaire (vice de construction, défaut d'entretien) [6] [7].

Quel est le prix d'une assurance PNO pour une location nue ?

Le coût d'une assurance PNO en location nue reste modéré au regard de la protection apportée. Voici des repères tarifaires concrets pour budgéter votre contrat.

Fourchettes de prix par type de bien

Le prix moyen national d'une assurance PNO se situe autour de 144 €/an, avec une fourchette globale de 100 à 300 €/an [5]. En règle générale, comptez 1 à 2 % de vos loyers annuels pour une couverture PNO de base.

Facteurs qui influencent le tarif

• Surface du logement : plus le bien est grand, plus la prime augmente.
• Localisation géographique : un bien situé à Paris ou en centre-ville coûtera 20 à 50 % plus cher qu'en province.
• Zones à risque : zone inondable ou sismique (majoration de 20 à 30 %).
• Niveau de garanties : formule de base vs formule étendue (perte de loyers, protection juridique).
• Franchise choisie : une franchise plus élevée réduit la cotisation annuelle.
• Type d'assureur : les assureurs en ligne proposent des tarifs 30 à 40 % inférieurs aux assureurs traditionnels pour des garanties équivalentes.

Le marché de l'assurance PNO est en pleine croissance : +8,1 % en valeur et +2,0 % en nombre de contrats en 2024 selon France Assureurs, ce qui traduit une prise de conscience croissante des propriétaires bailleurs.

L'avantage fiscal : des cotisations déductibles

En location nue au régime réel, les cotisations d'assurance PNO sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 de la déclaration 2044) [7] [8]. Cela réduit directement votre assiette imposable. C'est un argument décisif pour les propriétaires bailleurs soumis au régime réel : l'assurance PNO ne représente pas seulement une protection, c'est aussi un levier d'optimisation fiscale.

Conclusion

L'assurance PNO en location nue est un pilier de la gestion patrimoniale du propriétaire bailleur. Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR, elle reste indispensable même hors copropriété pour couvrir les périodes de vacance locative, les insuffisances de l'assurance du locataire et les risques liés au bâti. Avec un coût moyen de 144 €/an et une déductibilité fiscale au régime réel, elle représente un investissement modeste au regard de la protection qu'elle offre.

Pour faire le bon choix, comparez les offres en prêtant attention aux garanties réelles (vacance locative, perte de loyers, protection juridique) et pas uniquement au prix. Si vous louez un bien meublé, les garanties et obligations diffèrent : découvrez notre guide sur la PNO en location meublée.

Chez AssurancesLabs, nous aidons les particuliers et professionnels à comprendre, comparer et choisir leurs assurances en France. Nos guides complets et comparatifs sont conçus pour vous offrir un contenu pédagogique et transparent, afin de prendre les meilleures décisions en matière de couverture.

Références

1. Service-public.fr, Assurance du logement par le propriétaire
2. Garantme, Loi ALUR et assurance PNO
3. Magnolia.fr, Assurance PNO : guide 2026
4. Legalstart, Tout savoir sur l'assurance PNO
5. LeComparateurAssurance, Assurance PNO comparatif
6. GérerSeul, Assurance PNO : ce qu'il faut savoir
7. Smartloc, Pourquoi prendre une assurance PNO en tant que bailleur
8. France-Epargne, Loi ALUR et assurance PNO obligatoire