L'assurance propriétaire non occupant (PNO) protège le bailleur dont le logement est loué, occupé à titre gratuit ou vacant.
Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi Alur, au minimum en responsabilité civile, et facultative mais recommandée pour une maison individuelle.
Elle couvre les murs et la RC du propriétaire, là où l'assurance du locataire s'arrête, et intervient même sans locataire.
Comptez en moyenne 1 à 2 % du loyer annuel, une cotisation déductible des revenus fonciers.
Qu'est-ce que l'assurance propriétaire non occupant (PNO) ?
L'assurance propriétaire non occupant, appelée assurance PNO, est le contrat habitation souscrit par un propriétaire qui n'habite pas lui-même son bien. Elle concerne le logement mis en location, prêté à titre gratuit, ou laissé vacant entre deux locataires [1]. La cotisation est à la charge du propriétaire, même lorsque le logement est occupé par un locataire assuré de son côté [1].
Cette page fait le tour du sujet et renvoie vers nos guides détaillés (obligation, tarifs, loyers impayés). L'objectif : comprendre à quoi sert la PNO, quand elle est exigée, ce qu'elle couvre et combien elle coûte.
L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
La loi Alur du 24 mars 2014 rend l'assurance PNO obligatoire en copropriété depuis le 1er janvier 2015, avec une couverture minimale en responsabilité civile (les dommages que votre lot peut causer aux voisins ou aux parties communes) [1]. Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune obligation légale n'existe, mais la souscription reste fortement recommandée face au coût d'un sinistre [1]. Le détail des règles, des sanctions et du rôle du syndic est traité dans notre guide dédié : assurance PNO et loi Alur.
Que couvre une assurance PNO ?
La PNO fonctionne comme une multirisque habitation adaptée au propriétaire bailleur. Elle protège le bâti et engage la responsabilité civile du propriétaire, là où l'assurance du locataire ne couvre que ses biens et ses risques locatifs [2]. Les garanties se répartissent ainsi :
- Garanties de base : responsabilité civile du propriétaire, incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, tempête, vol et vandalisme selon les formules [2].
- Garanties optionnelles : garantie loyers impayés (GLI), perte de loyers après un sinistre, protection juridique du bailleur [2].
PNO et assurance du locataire : deux contrats complémentaires
Une confusion fréquente consiste à croire que l'assurance du locataire suffit. Les deux contrats couvrent en réalité des périmètres différents et se complètent [2] :
| Assurance PNO (propriétaire) | Assurance habitation (locataire) |
|---|---|
| Couvre les murs, équipements fixes et la RC du propriétaire | Couvre les biens personnels du locataire et ses risques locatifs |
| Obligatoire en copropriété (loi Alur) | Obligatoire pour le locataire (loi de 1989) |
| S'applique même sans locataire (vacance) | Cesse à la fin du bail |
| Intervient si l'assurance du locataire est insuffisante ou absente | Ne couvre pas les dommages aux murs du propriétaire |
Combien coûte une assurance PNO ?
La prime d'une assurance PNO représente en général entre 1 % et 2 % du montant annuel des loyers, soit une moyenne observée d'environ 122 à 266 euros par an pour un appartement [3]. Bonne nouvelle pour le bailleur au régime réel : la cotisation est déductible des revenus fonciers, ce qui réduit son coût réel [2]. Le détail des tarifs par profil et par assureur figure dans notre guide des prix de l'assurance PNO.
Logement vacant : attention à la clause d'inoccupation
Point de vigilance majeur pour un bien loué : la plupart des contrats prévoient une clause d'inoccupation (ou clause d'inhabitation). Elle fixe la durée pendant laquelle le logement peut rester inhabité tout en restant couvert normalement, généralement 30 à 60 jours consécutifs, ou jusqu'à 90 jours cumulés par an [4]. Au-delà, certaines garanties comme le vol et le vandalisme peuvent être suspendues ou réduites en cas de sinistre. L'article L112-4 du Code des assurances impose que cette clause figure en caractères très apparents pour être valable [4]. En cas de vacance longue, il faut donc la vérifier et, si besoin, négocier son allongement.
Comment bien choisir votre assurance PNO ?
Comparez la couverture utile plutôt que le seul prix : niveau de responsabilité civile, garanties incluses ou en option, plafonds, franchises, durée d'inoccupation tolérée et prise en charge de la vacance locative. Un contrat un peu plus cher mais adapté à un logement souvent vide peut éviter un refus d'indemnisation. Pour obtenir un tarif personnalisé selon votre bien, vous pouvez demander un devis d'assurance PNO.
Conclusion
L'assurance propriétaire non occupant est le filet de sécurité du bailleur : obligatoire en copropriété depuis la loi Alur, vivement conseillée ailleurs, elle protège le bâti et votre responsabilité là où l'assurance du locataire s'arrête, y compris quand le logement est vide.
Références
- Lefebvre Dalloz Compétences, L'assurance propriétaire non occupant, une obligation depuis la loi Alur
- MAIF, Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), Bailleur
- Luko by Allianz Direct, Quel est le prix d'une assurance PNO ?
- LeLynx.fr, Qu'est-ce qu'une clause d'inhabitation en assurance ?
- LegalPlace, L'assurance propriétaire non occupant (PNO) : c'est quoi ?
Pour aller plus loin
Guide complet - Habitation
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Questions fréquentes
- La PNO est-elle obligatoire ?
- Les obligations varient selon la situation (crédit, syndic, bail en nue-propriété…). Le bail ou l’établissement de prêt peut imposer une assurance ; la loi encadre les risques locatifs pour les locations.
- Pourquoi l’inoccupation change-t-elle le risque ?
- Un logement vide peut subir des dégâts des eaux non détectés, vandalisme ou clause de vacance. Les documents contractuels et CG précisent souvent un délai d’inoccupation maximal.
- Les documents habitation permettent-ils de repérer les clauses strictes ?
- Oui : délais d’inoccupation et exclusions y figurent souvent de façon synthétique - complétez avec les conditions générales.
- Dois-je adapter mes garanties si je mets en location après ?
- Oui : passez d’un profil PNO à bailleur ou louez meublé selon le cas - déclarez le changement à votre assureur.
- Où comparer les offres PNO ?
- Hub habitation puis questionnaire dédié sur AssurancesLabs.
Méthode et sources
Méthodologie éditoriale AssurancesLabs : pas de promesse de taux sans devis ; priorité aux sources vérifiables (documents contractuels, conditions générales, autorités).
Sources
Documents contractuels lorsque disponibles, documentation AssurancesLabs, sites institutionnels.
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