Simulateur d'éligibilité au PTZ

Le Prêt à Taux Zéro constitue le principal dispositif d’aide à l’accession à la propriété en France. Réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, il permet de financer jusqu’à 50 % du coût d’acquisition sans payer d’intérêts, avec un différé de remboursement pouvant atteindre 15 ans. Après plusieurs refontes législatives, le PTZ 2026 offre un périmètre élargi et des plafonds revalorisés qui méritent une analyse détaillée [1]. Ce guide décrypte chaque condition, zone par zone, et expose les démarches concrètes pour en bénéficier.

Le PTZ en 2026 : les évolutions récentes

Le PTZ a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2025, mettant fin à l’incertitude qui pesait sur sa reconduction depuis 2023. Les modifications majeures entrées en vigueur au 1er avril 2025 et applicables en 2026 sont les suivantes [1] :

• Élargissement géographique : Le PTZ redevient accessible dans toutes les zones (A, Abis, B1, B2 et C) pour le logement neuf. L’ancien avec travaux reste éligible en zones B2 et C uniquement.
• Revalorisation des plafonds de revenus : Les seuils de revenus ont été relevés de 7 % à 30 % selon les tranches, ouvrant le dispositif à des ménages des classes moyennes auparavant exclus.
• Quotité maximale portée à 50 % : Pour les revenus les plus modestes (tranche 1) en zone tendue, la part du projet finançable par le PTZ passe de 40 % à 50 % du coût total de l’opération.
• Maisons individuelles réintégrées : Après leur exclusion en 2024 pour les zones tendues, les maisons neuves redeviennent éligibles dans toutes les zones.

Ces évolutions visent à relancer l’accession à la propriété dans un contexte de taux d’intérêt stabilisés mais toujours supérieurs aux niveaux pré-2022. Le gouvernement estime que 400 000 ménages supplémentaires deviennent éligibles grâce à la revalorisation des plafonds [3].

Conditions d’éligibilité (primo-accédant, revenus)

L’accès au PTZ repose sur deux conditions cumulatives : le statut de primo-accédant et le respect de plafonds de revenus.

Primo-accédant : L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt [2]. Des exceptions existent pour les titulaires d’une carte d’invalidité, les bénéficiaires de l’AAH ou de l’AEEH, et les victimes de catastrophes naturelles ayant rendu leur logement inhabitable.

Plafonds de revenus : Le revenu fiscal de référence (N-2) du ménage ne doit pas dépasser un plafond qui varie selon la zone géographique et la taille du foyer. Voici les plafonds 2026 pour une personne seule et un couple avec deux enfants :

Zone	1 personne	4 personnes
A bis / A	49 000 €	84 000 €
B1	34 500 €	62 900 €
B2	31 000 €	56 500 €
C	28 500 €	51 500 €

Le calcul retient le plus élevé entre le revenu fiscal de référence et le coût total de l’opération divisé par un coefficient familial (9 pour une personne seule, 12 pour un couple, 15 pour un couple avec 2 enfants). Ce mécanisme empêche les ménages aisés d’acheter un bien très modeste pour se glisser artificiellement sous les plafonds [2].

Zonage PTZ : A, Abis, B1, B2, C

Le territoire français est découpé en cinq zones reflétant la tension du marché immobilier local. Ce zonage détermine à la fois l’éligibilité du bien et le montant maximal du PTZ :

• Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne. Marché le plus tendu, prix médian au m² supérieur à 8 000 €.
• Zone A : Agglomérations de plus de 250 000 habitants et Côte d’Azur (Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, Lille…). Prix médian entre 4 000 et 7 000 €/m².
• Zone B1 : Agglomérations de 150 000 à 250 000 habitants, certaines communes de la grande couronne parisienne, DOM.
• Zone B2 : Agglomérations de 50 000 à 150 000 habitants, périphéries de grandes villes.
• Zone C : Le reste du territoire (zones rurales et petites villes).

Le zonage affecte directement le plafond d’opération retenu pour le calcul du PTZ. En zone A bis, ce plafond atteint 150 000 € pour une personne seule (300 000 € pour 4 personnes), tandis qu’il se limite à 100 000 € (200 000 € pour 4 personnes) en zone C [1]. Ces plafonds encadrent le montant du PTZ lui-même, pas le prix du bien acheté : un ménage peut acquérir un bien plus cher, la part excédentaire étant financée par un prêt classique.

Pour connaître la zone de votre commune, le simulateur officiel du ministère du Logement et le site de l’ANIL proposent un outil de recherche par code postal [4].

Montant et durée du prêt à taux zéro

Le montant du PTZ résulte de l’application d’une quotité (pourcentage) sur le coût total de l’opération plafonné. Cette quotité varie selon la tranche de revenus de l’emprunteur :

Tranche de revenus	Quotité PTZ (zone tendue)	Quotité PTZ (zone détendue)
Tranche 1 (la plus modeste)	50 %	50 %
Tranche 2	40 %	40 %
Tranche 3	40 %	20 %
Tranche 4	20 %	Non éligible

La durée totale du PTZ s’étend de 20 à 25 ans, comprenant une période de différé (5, 10 ou 15 ans selon les revenus) pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse aucune mensualité sur le PTZ. Seul le prêt principal est remboursé pendant cette phase [1]. Après le différé, le remboursement du PTZ s’effectue sur la durée résiduelle (10 à 15 ans) en mensualités constantes.

Exemple chiffré : un couple en tranche 1 achète un appartement neuf à 200 000 € en zone B1. Le plafond d’opération est de 255 000 € (supérieur au prix) ; la quotité est de 50 %. Le PTZ atteint 100 000 €, différé de 15 ans, remboursable ensuite sur 10 ans soit 833 €/mois. Pendant les 15 premières années, le couple ne rembourse que le prêt principal de 100 000 €, allégeant considérablement le taux d’effort initial.

PTZ dans le neuf vs l’ancien avec travaux

Le PTZ finance deux types d’opérations selon la localisation :

Dans le neuf (toutes zones) : Construction, acquisition en VEFA, ou transformation de locaux existants en logement. Le bien doit respecter la réglementation thermique en vigueur (RE2020 depuis 2022). Les quotités maximales s’appliquent intégralement.

Dans l’ancien avec travaux (zones B2 et C uniquement) : Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Les travaux éligibles incluent la création de surfaces habitables, la modernisation, l’assainissement et l’amélioration énergétique. Le logement doit atteindre au minimum une performance énergétique de classe E après travaux [3].

Cette restriction géographique pour l’ancien vise à concentrer l’aide dans les zones où le parc immobilier ancien nécessite une rénovation sans créer d’effet inflationniste sur les prix. En zones tendues (A, A bis, B1), seul le neuf est éligible, car l’offre y est structurellement insuffisante et le dispositif vise à stimuler la construction.

Le contrôle des travaux s’effectue via une attestation sur l’honneur au moment de la demande, puis par la fourniture des factures dans les 3 ans suivant le déblocage du prêt. Le non-respect de l’engagement de travaux entraîne le remboursement anticipé du PTZ [2].

Cumul avec d’autres prêts aidés

Le PTZ ne finance jamais la totalité de l’opération : il doit obligatoirement être complété par un ou plusieurs prêts. Les combinaisons possibles sont multiples :

• Prêt immobilier classique : Le complément habituel. La banque accorde le PTZ et le prêt principal dans le même montage. Le cumul des mensualités (prêt principal + PTZ après différé) ne doit pas dépasser 35 % du taux d’effort HCSF.
• Prêt Action Logement (ex-1 % patronal) : Jusqu’à 40 000 € à taux réduit (1 % en 2026) pour les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes. Cumulable sans restriction avec le PTZ.
• Prêt d’accession sociale (PAS) : Prêt conventionné à taux plafonné, cumulable avec le PTZ. Il ouvre droit à l’APL accession sous certaines conditions.
• Prêts des collectivités locales : Certaines régions, départements ou intercommunalités proposent des prêts complémentaires à taux zéro ou bonifiés (Pass-Foncier, prêts communaux). Le cumul avec le PTZ national est autorisé.
• Épargne logement (PEL/CEL) : Le prêt issu d’un plan épargne logement peut compléter le PTZ, bien que les taux PEL actuels (3,5 % pour les plans ouverts après 2024) soient peu compétitifs face au marché.

Un montage optimal combine PTZ + prêt principal + prêt Action Logement : sur un achat à 200 000 € en zone B1, un primo-accédant tranche 2 peut obtenir 80 000 € de PTZ + 30 000 € d’Action Logement, réduisant le prêt bancaire classique à 90 000 € (hors apport). La mensualité totale chute à environ 700 € pendant les 10 premières années de différé PTZ, contre 1 150 € sans aides.

Démarches et délais d’obtention

Le PTZ n’est pas un prêt distinct délivré par un organisme public : il est accordé et géré par les banques ayant signé une convention avec l’État. La demande s’effectue donc auprès de votre banque ou courtier, dans le cadre du montage global de financement [4].

Documents à fournir :

• Avis d’imposition N-2 de tous les occupants du logement
• Attestation sur l’honneur de primo-accédant
• Compromis de vente ou contrat de réservation VEFA
• Devis des travaux (pour l’ancien avec travaux, montant ≥ 25 % du coût total)
• Plan de financement détaillé

Délais indicatifs :

• Instruction du dossier par la banque : 2 à 4 semaines
• Émission de l’offre de prêt (incluant le PTZ) : 1 à 2 semaines après accord
• Délai de réflexion légal : 10 jours incompressibles
• Déblocage des fonds : à la signature chez le notaire (achat ancien) ou par appels de fonds successifs (VEFA)

Le refus du PTZ par une banque ne signifie pas inéligibilité : une autre banque peut accepter le dossier si elle dispose encore de marge dans son enveloppe PTZ. Les courtiers en crédit facilitent cette démarche en sollicitant plusieurs établissements simultanément.

Sur notre panel de 313 profils d’assurés immobiliers, les locataires représentent 57,8 % des dossiers (181 profils : 159 en appartement et 22 en maison). Ce profil correspond exactement à la cible principale du PTZ : des ménages non propriétaires souhaitant accéder à la propriété. Les propriétaires occupants (42,2 %, soit 132 profils) sont par définition exclus du dispositif, sauf dans le cas d’un achat de résidence principale après une période de location de 2 ans minimum suite à la vente de leur précédent bien.